三级物业服务标准

三

级

综

合

管

理

机构设置

（1）小区内设立物业管理处（物业服务中心）。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。

管理人员要求

（1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证，有两年以上物业管理服务经历。

（2）管理人员着装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

（3）具备发现问题并及时处理的能力。

服务时间

周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。

日常管理与服务

（1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。

（2）24小时受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般维修二天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。

（7）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

（8）建立管理处内部管理制度和考核制度。

（9）服务窗口应公开办事制度、办理纪律、服务内容、收费项目和标准。

（10）能提供特约服务（有偿）和便民（无偿）服务。

（11）综合管理和其它服务项目达到约定的服务标准。

（12）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通信等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60％。

（13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

楼内

公共

区域

地面

每日清扫一次，其中门庭每日清扫两次，每周拖洗一次，保持地面清洁。

楼梯扶手、栏杆

每周擦抹两次。

消防栓、指示牌

等公共设施

每半月擦抹一次。（雨雪后或染有污迹应及时擦抹）

天花板、公共灯具

每半年除尘一次。

门、窗等玻璃

公共灯具和底层门庭玻璃每日擦拭一次。

天台、屋顶

屋厅每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。

垃圾收集

居民自行投放至小区集中投放点。

电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上，操作板无污迹无灰尘。

楼外

公共

区域

道路地面、绿地、

明沟、停车场

道路地面、绿地、每日清扫两次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。

公共灯具、宣传栏、小品等

随时擦抹，保持表面无污迹。

垃圾箱、果皮箱

（容器）

每日定期清扫洗刷，保持垃圾箱果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。

消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷一次）。每半年灭鼠一次。

人员要求

（1）小区有专门保安人员，工作应认真负责。

（2）对小区日常护卫事项应做出正确反应，能正确使用消防器材。

（3）上岗佩戴统一标，统一着装。

门岗巡逻岗

（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放有专人看管，门卫有交接班记录。

（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

（3）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻两次，并有巡逻记录。

（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

技术设施

电子防盗门。

 三

级

车辆管理

（1）地面、墙面设置简易的交通标志。

（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。

（3）收费管理的车库（棚）24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必要的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏、无明显积水\无易燃易爆及危险物品存放。

基本

条件

内容

要素

养护要求（植物）

1、植物造景。绿地内植物覆盖率80％以上，绿地基本裸露。

草坪

修剪

分春秋两季普修两遍以上。

清杂草

年普除杂草三遍以上。

灌、排水

干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。

病虫害

防治

发现病虫害及时灭杀。

树木

修剪

每年对乔、灌木、篱、球按规范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次

中耕除草、松土

每年中耕除草二次以上。

施肥

每年普施基肥一遍。

病虫害

防治

有针对性及时灭治，每年喷药不少于一次，控制大面积病虫害发生。

扶正加固

发生倒伏及时扶正、加固。

三

级

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开好；球、篱、地被生长正常，缺枝、空档不明显。

花坛花境

布置

一年中有一次以上花卉布置。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏及时补种。

修剪、

施肥

保持花卉生长良好。

病虫害

防治

及时做好病虫害防治。

类别

项目

内容

运行、保养、维修服务要求

备  注

三

四

级

共同

部位

房屋结构

定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

1、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。

2、三、四级零星修理的范围包括：

（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补每处1平方米以下）。

（2）更换公共走道门窗五金件。

（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。

（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；超出部分申请维修资金。

（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。

（6）设施、设备标识修补。

（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。

3、一、二级零星维修的范围在三、四级基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。

4、前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。

门窗

定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。

管道、排水沟

定期对屋在面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。

道路、场地等

定期巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外，应及时报告相关部门）、窨井不慢溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。

安全标准

对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

三

级

公共

照明

公共灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98％以上。

1、消防系统成本构成：

（1）消防设施、器材保养。

（2）消防设施年安全检测。

（3）灭水器更换（首次配备不计入本费用中）。

2、地下车库或其它非共用部设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。

景观灯、节目彩灯、大堂吊灯等

保持灯具完好，亮灯率在98％以上。

公共电

气柜

定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。

三

四

级

消防

系统

消防

设施设备

1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。
  3、每年定期检查消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。

4、按需配备灭火器，定期检查灭水器，临近失效立即更新或充压。

三

四

级

弱电

系统

电子防

盗门

定期保养，保持电子防盗门使用正常。

成本构成：

（1）系统试行。

（2）日常维护保养。

（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。

通用

供水

系统

普通水泵

1、定期对供水设备进行检查、对水泵润滑加 油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3、定期对高层房层减压阀进行测压并做好记录。

4、水箱、蓄水不也盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

供水系统成本构成：

1、普通水泵：

（1）供水运行（电耗）。

（2）供水设备保养。

（3）水池、水箱清洗。

（4）水质抽样化验。

2、变频水泵：

（1）供水运行（电耗）。

（2）供水设备保养。

（3）蓄水池清洗。

通用

避雷

系统

避雷设施

每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

避雷系统成本构成：

（1）避雷系统保养。

（2）避雷系统年安全检测费。