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物业公司夹缝中生存的困局?欢迎留言发表你的看法?

2007年10月1日国务院颁布的《物业管理条例》中将物业管理企业修改为物业服务企业,虽然从法律法规层面上对物业公司的权力和义务范畴进行了厘清,但就目前来看,无论是物业管理还是物业服务在一定程度上只是换了种叫法而已,大部分业主、开发单位、事业单位以及政府部门并没有因此提升和改变对物业管理或服务的认知,各类责任边界也还是一时间无法划分清楚,导致物业公司还是被裹挟在业主、开发单位、事业单位以及政府部门权责利的矛盾浪潮之中,深处在“夹缝”中的物业公司往往却难以突破这种困局,为谋求发展,物业公司期望能够寻求各方利益的平衡点,但往往适得其反。

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业主与业主之间的不同诉求

小区内由文化、职业、生活习惯不尽相同的人群组成,他们之间相互影响的同时难免会出现各种矛盾和纠纷,例如:有车和无车的业主之间的矛盾,有车的业主想随意进入小区,他们认为小区道路属于业主的,强行要求进入;无车的业主,认为车辆胡乱停放,存在安全隐患,又不同意进入;养犬和无犬业主之间的矛盾,养犬业主认为养犬是自己的权力,无犬业主认为养犬不卫生,随地大小便,还有伤人的危险。物业公司去劝阻,他们认为物业公司只是请来的管家,怎么能管“主人”呢,物业公司的人都是业主养着的,有的更是采取恶语相向、拳脚相加的极端方式,有的矛盾激化,物业公司正常的规范管理在他们眼里都是不合理的,以闹为闹。物业公司不去劝阻,部分业主又认为物业公司不作为,什么都管理不好,只收钱不做事,要求赶跑物业公司进行自治。像这种难以调和的各方诉求,在各小区比比皆是,《业主管理规约》如同一纸空文,部分业主只想物业公司服务自己,而去管理他人;只想要权力不想尽义务;只注重个人利益而忽视共同利益。而物业公司在不同诉求所产生的“夹缝”之中,往往又扮演了费力不讨好的角色。

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物业“父子”模式的影响

《商品房买卖合同》和《物业服务合同》本是两个层面的法律关系,但现如今这两层关系却纠缠不清,有人同行说,物业公司和业主之间必须打一场冗长的官司,才能正本清源,把责任说清楚。主要根源是由于物业行业发展初期,多以“父子”模式,作为物业公司也就顺理成章的承担了开发遗留问题的处理,此举让大部分业主对开发商、物业公司两者间的权责造成了极大的混淆,对物业服务产生了错误认知,将房屋质量问题完全归咎于物业服务企业,而这种错误的认知对物业服务行业的影响是深远的,反观众多物业纠纷诉讼官司中,我们不难看到大部分业主多以房屋质量为由拒交物业费而遭到物业公司的起诉,最终多以业主败诉。作为“夹缝”之中的物业公司,面临很大的窘境,一方是顶头东家,一方是服务的业主,特别是注重客满的物业公司,哪方面都不敢得罪,如今“父子”模式的物业公司还在继续“委曲求全”,独立运营的物业公司还在这场认知漩涡里苦苦挣扎,想极力摆脱这种认知上“束缚”。而所谓的招投标制度,在现实中似乎并没有发挥其预期的作用。加之关于房屋修缮方面的界定还不是很清晰,例如小、中、大修的范畴的界定。在维修资金申请方面又因诸多因素导致无法正常进行,这些都使处在“狭缝”中的物业公司举步维艰。

物业与事业单位的服务边界

项目在交付初期由于开发商或者事业单位的原因,导致小区水电暖托管移交不出去,物业公司不光要承担所有设备的维护费用,更要承担大的水电损耗费用,特别是一些老旧小区情况更为严重。有的物业公司还负责每月的抄收水电表的工作,这些已经远远的超出了物业的服务范畴和承受能力。虽然很多文件中明确规定,专业经营设施设备的维修更新养护等,由专业经营单位负责,由此产生的费用,专业经营单位可以计入其经营成本。但很多小区,事业单位寻找各种理由拒绝接管或者开发商未完成托管移交手续就先行投入使用,物业公司在进驻的同时,为了保障业主的正常生活需求,被迫管理,这就造成了责任边界胡乱,而事业单位往往一句:“你们没有托管移交”,就将所有的责任强加到物业公司身上,把矛盾点转移到物业公司身上,横眉冷对千夫指是很多物业公司因此面临的窘境。

物业与政府单位的行政权区分

“私搭乱建”、“堵塞消防通道”、“圈地运动”、“环境污染”、“噪声扰民”等违法违规行为,在小区内屡禁不止。根据《物业管理条例》的规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。那么现实中,真如文件规定的那样吗?不然,物业公司去制止,就会遇到业主消极抵抗,认为物业公司多事;有些物业公司如采取非常规手段,又可能引起流血冲突,当然,坚决不提倡这种方式。那么上报有关行政管理部门呢?则物业公司面临的多数是上报无门,遇到的多是推诿扯皮或者行政管理部门下达限期整改通知单后,便无下文,物业公司加在中间受夹板气,行政部门认为给其添麻烦,认为民不举官不究。但如果物业公司不去制止不上报,产生的严重后果物业公司又难辞其咎。很多类似的问题最终转了一大圈,还是回到了物业公司面前,业主们则认为,物业公司作为小区的管理者,这些违法违规行为理应由物业公司去处理。还有爬树摘果、乱扔垃圾、高空抛物、踩踏草坪、露天烧烤等等涉及国民素质教育问题的重担,有时候又无厘头的扔给了物业公司,让深陷“狭缝”中的物业公司更是深感无力和无奈。

最后,借用现在网络上比较流行的一句话:“我太难了”,作为深处在多种“夹缝”中的物业公司,确实太难了,我想作为每一名物业人都会身同感受,此文并不是对物业行业失去信心,而是我们要正视这些实际问题,深思该如何寻找物业行业在整个社会发展过程中的合理定位,如何冲破诸类困局,不再“夹缝”中求生存。

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