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【干货】物业管家装修管理实施与控制技巧

装修管理的意义
1、装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息,从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。
2、同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。
3、在业主装修的过程中,将会产生一系列的问题,例如:违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生,就是考验我们工作能力的时候。

装修管理必备相关知识
   1、房屋建筑工程知识
   2、识图
   3、装修知识
   4、施工操作及安全常识
   5、消防知识
   6、环境条例
   7、行为心理学
   8、风水学知识
《住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》(中华人民共和国建设部令第110号)于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过,自2002年5月1日起实施。

物业公司装修批准权限
1、非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准;
2、结构变动应经房地产行政主管部门批准,物业管理公司可有偿代办;
3、专用设备(如煤气表、管线等)的变动,必须报请有关主管部门批准,物业管理公司可有偿代办。
装修不宜审批的情况
  1、改变建筑外部面貌
  2、涉及消防隐患
  3、有可能破坏预埋管线
  4、对承重和分户有影响
装修管理的流程设定
装修手续办理
1、在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候,要充分了解业主的真实装修意图,解答业主的相关问题。
2、例如:在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路(可视对讲、有线电视、网络、电话等)、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。
3、解答了业主的这些疑问,就等于告知业主,那些是可以改变的那些是绝对不可改变的,同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦,让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。
装修管理协议
1、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话;
2、住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式;
3、装饰装修工程的开工、竣工时间;
4、装饰装修工程保修的内容、期限;
5、装饰装修工程价格,计价和支付方式、时间;
6、合同变更和解除的条件;
7、违约责任及解决纠纷的途径;
8、合同的生效时间;
9、双方认为需要明确的其他条款。
装修管理费包括下列各项开支
  1、审阅装修图纸、技术资料及提出意见;
  2、装修垃圾的清运;
  3、额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等;
  4、装修期间加派的工程监察人员。
只在下列情况下,装修工作方能展开:
  1、管理处已书面发出批准装修许可证
  2、所有有关费用已经缴付
  3、所有工程并没有和国家法律有任何抵触
  4、消防机关已发出批准文件

另:当业主办理好装修手续以后,我们建议业主和上下左右邻居沟通一下:“打扰了,从今天起我家开始装修,影响了您的生活,请您谅解!”。好话说到前面,一旦将来有些噪音影响,卫生影响,相邻业主也不好意思投诉,这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。
装修施工过程管理
        业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重,物业管理人员一定要发扬不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤问、勤看,发现问题及时处理,不能处理的及时上报,并记录在巡查记录上,做到有据可查,有字(业主签字)可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程,包括业主的水电改动情况。当业主入住后,如果装修工程发生问题,而物业企业能够从档案中找出问题所在,将会给我们的工作带来极大的便利,同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务,贯彻了公司的服务宗旨。

   装修巡检   
1、装修巡检的重点
       了解了业主装修过程中的重点,也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段,最少每天要巡查一次,有违规意图的业主,一天要巡检二次,否则:一天晚上他就可能破坏防水层,第二天封闭了,让你无法查看,留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工,一般一天或二天一次巡检就可以了。
       结构改动这一类违规装修是最严重的违规,主要表现在:在承重墙上开门、开孔、做壁橱,改变室内楼梯位置,在室内砌砖墙,在天花板上安装很重的物品,在室内安装阁楼,拆除卧室窗下墙体,在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修,必要时可以采取一些非常手段,同时上报相关管理部门共同处理。
        改变房屋用途这一类违规装修主要表现在:扩大卫生间的门窗尺寸,更改卫生间干湿隔墙的位置,将卧室改为卫生间,将阳台改为洗衣间,将主卧卫生间改为书房或衣柜,改变空调的安装位置,改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修,物业管理企业应尽量阻止其改动,告知业主这样改动应该承担的责任,可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中,并让业主签字认可。
        破坏环境卫生这一类违规装修主要表现在:装修垃圾没有按照规定运放,污染损坏公用设施设备,噪音污染,高空抛物,空气污染,将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的,需要安全部和保洁部的密切配合,发现一起,严肃处理一起,必要时可以要求相关人员离开小区,但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因,避免不必要的误会。
        注意:(1)由于物业公司没有行政处罚权,物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度,最好要制定装修保证金制度。(2)物业公司有权对违规的装修行为进行处罚(收违约金),纠正违规装修行为。
装修验收管理
        当施工单位施工完毕,业主提出装修验收需求时,物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为,划分相应责任。装修验收过程中如果发现存在问题,一定要让业主、施工负责人签字认可,尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。

        通过对业主装修工程的验收,可以替业主挑装修施工单位的毛病,让业主真实感受到我们为他着想的,进一步增进感情,同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平,为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

有效避免装修干扰的策略
手法一
装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户,让他们有思想准备和采取一些必要的预防措施。
手法二
在住户提交装修申请时,提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司,并尽量缩短工期。
手法三
对住户和装修公司进行必要的培训,解释装修程序和有关管理规定,避免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程。
手法四
将《装修注意事项》(施工许可证)贴在装修单元大门上,提醒装修人员文明施工。
手法五
对于住宅楼,严禁在夜晚、周末等时间装修;对于商业大厦,白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆气味的装修,将发生较大噪音如电锯声和油漆等工序安排在非办公时间进行。
手法六
施工人员必须办理施工证或临时出入证方可进场施工,施工人员不得从事与施工无关的各种活动。
手法七
加强对装修单元的监管,及时听取邻居意见,对违规施工人员视情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚。
手法八
为施工单位提供必要的服务条件,为其保质、按时完成装修任务给予方便。
手法九
加快装修申请、验收所需的时间,在规定的时间内将装修保证金退还住户。


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