六安市人民政府关于进一步加强六安城区物业管理工作的意见

六政〔2009〕15 号

金安区、裕安区人民政府，开发区管委，市政府有关部门、有关直属机构：

为进一步规范六安城区物业管理工作，实现物业管理业的快速健康发展，促进民生改善和社会和谐，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《六安市城市住宅区物业管理规定》等规定，结合六安城区实际，现提出如下意见：

一、加强组织领导，健全监管体制

（一）市政府成立六安城区物业管理工作领导组，市政府分管市长任组长， 金安区、裕安区、开发区管委会和市建委、城市管理行政执法局、民政局、公安局、经委、环保局、工商局、物价局、规划局、房产局、建工局等部门为成员单位。领导组下设办公室，办公室设在市房地产管理局，市房地产管理局局长兼任办公室主任。领导组主要职责：综合协调六安城区物业管理工作。领导组办公室具体承办领导组日常事务。

（二）金安区、裕安区、开发区管委会要成立相应的领导组及其办公室。领导组综合协调辖区内物业管理工作，对辖区内各住宅小区进行梳理，对不适合实施物业管理的或无人管理的住宅小区，按先易后难的原则，研究管理方案，落实管理单位，逐步推进。街道办事处、乡人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。社区居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业服务企业应当依照各自职责，相互支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。

（三）市房地产管理局负责六安城区物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门，应当依照各自的职责分工，密切配合，做好有关管理与监督工作。

二、严格规则，确保住宅小区物业管理硬件配套

（一）规划管理部门严把规划审批关。规划管理部门应按国家有关规定，对住宅小区物业管理配套设施的规划进行严格审查把关。住宅小区应具备基本的物业管理配套设施，包括：小区道路照明、楼道照明等公共照明，小区值班室，安防设施设备，物业管理、社区办公等用房，车库、道路、绿化等设备。建设单位应按照《安徽省物业管理条例》规定标准配置物业服务用房，新建住宅小区按不低于住宅小区物业总建筑面积 3‰配置物业服务用房（含业主委员会办公用房）。规划管理部门应当将物业服务用房配置规定纳入规划设计方案审核内容，在规划图纸上标注物业管理用房的具体位置、面积。

（二）加强规划批后监管。对住宅小区物业管理配套设施的建设，规划管理部门应加强监管，与住宅项目同步建设，同步验收。对违反规划要求的，规划管理部门、城市管理行政执法部门依各自职责依法从严查处。

（三）对未按规定提供物业服务用房的，报城区物业管理工作领导组研究解决。

三、切实规范前期物业管理工作

（一）实行前期物业服务招投标制度。住宅物业的建设单位，应在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理；投标人少于 3 个或住宅物业面积在 5 万平方米以下的，经房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资持的物业服务企业。

（二）规范前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订物业买卖合同的， 应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业、服务内容及标准、收费标准、起始时间等内容。前期物业服务合同必须作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同应采用建设部颁布的《前期物业服务合同》示范文本。物业服务企业应按合同约定认真做好各项服务工作，并按规定适时公布物业服务费用收支情况。

（三）完善物业管理申报制度。建设单位在申办商品房预售许可证时，应提交物业管理等材料。

四、实行物业竣工验收备案制度

（一）完善物业交付使用制度。住宅物业项目竣工后，建设单位应当及时申请竣工验收，办理竣工验收备案手续。经验收合格，建设单位要向住宅物业买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

（二）实行物业公示、查验、移交制度。建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应在房地产管理部门监督下，向物业服务企业移交物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业服务企业应将移交结果向全体业主公示。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。

（三）建立物业工程质量保修金制度。按照《安徽省物业管理条例》规定， 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应按规定提取物业工程质量保修金。物业工程质量保修金专户存储，专项用于物业保修期内的维修， 并接受业主和业主委员会的监督。

五、认真贯彻落实《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》认真贯彻落实《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》，做好物业专项维修资金的交存、管理、使用、监督等工作。加强领导，明确职责，落实工作机构， 保障工作经费，尽快启动物业专项维修资金征集工作。市房地产管理部门要加强宣传，让人民群众充分认识建立物业专项维修资金的重要意义。市财政、审计等部门要加强物业专项维修资金监管，确保物业专项维修资金安全。

六、完善业主大会、业主委员会运作机制按国家、省、市有关规定，房地产管理部门会同街道办事处（乡人民政府） 指导首次业主大会、业主委员会的成立，指导任期届满的业主委员会换届工作。对应及时召开业主大会临时会议而未召开的，房地产管理部门应督促业主委员会召开业主大会临时会议。房地产管理部门指导业主委员会工作，加强对业主委员会成员进行培训。业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，期筹集、管理、使用办法由业主大会确定。上述规定的费用筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。

七、加强监管，依法规范物业服务行为

（一）加强宣传，提高物业管理意识。房地产管理等部门按各自职责，通过报纸、电视等新闻媒体广泛宣传物业管理法律、法规，提高广大市民物业管理参与、消费意识。物业服务企业在物业管理区域内，采取各种方式进行有效宣传。

（二）强化监管，依法查处违法行为。房地产管理部门应按规定加强物业管理行业监管。严格物业服务企业资质审批，实行物业服务企业资质动态管理；建立物业服务企业信用档案，完善物业服务企业信息披露机制；开展物业服务评选考核活动，加强对从业人员的培训，提高从业人员素质，提升物业服务水平；加强物业管理督查，依法查处违法违规行为。

（三）完善物业服务企业退出机制。合同期限内物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务，擅自退出物业项目管理服务的，计入企业信用档案；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

六安市人民政府

2009 年 3 月 25 日