关于印发《2013 年六安市

市区物业管理工作指导意见》的通知

六物管〔2013〕01 号

各成员单位：

现将《2013 年六安市市区物业管理工作指导意见》（以下简称《意见》）印发你们，在工作中有建议和意见请向六安城区物业管理工作办公室报告。

特此通知。

附：2013 年六安市市区物业管理工作指导意见

六安城区物业管理工作领导组

2013 年 3 月 25 日

2013 年六安市市区物业管理工作指导意见

六房综〔2013〕26 号

各区房地产管理（分）局：

2013 年物业管理工作指导思想是坚持科学发展，围绕不断提升业主满意率， 深化物业管理工作体制，进一步探索物业管理纳入社区建设工作模式，完善物业管理住宅小区“三位一体”工作机制，着力规范物业服务行为，促进物业管理行业又好又快发展。

一、加强物业管理工作宣传。

物业管理各级管理部门要通过报纸、电视、会议、小区阅报栏及学校等各种形式进行全面有效宣传，提高全社会对物业管理工作认识，为物业管理行业健康发展创造良好社会舆论氛围。将物业管理宣传工作纳入对区、街道办事处物业管理工作考核内容。办好《六安物业报》，积极创造条件将月刊改半月刊，扩大《六安物业报》赠阅范围。

二、完善物业管理监管体制。

一是争取将物业管理工作纳入各级政府目标考核体系中，包括市考核区、区考核街（乡）、街（乡）考核居（村）。

二是发挥市、区政府物业管理领导组作用，明确各成员单位职责，定期召开会议，研究物业管理重大问题。加强成员单位履责考核，建立健全物业管理监管网络，真正形成“各级政府高度重视，主管部门监管指导，街道社区主动作为，专业部门各负其责” 的齐抓共管格局。三是金安、裕安区，开发区至少一年要召开一次全区物业管理工作会议，总结部署全区物业管理工作会议。四是夯实街道、社区物业管理工作基础，规范设置街道办事处物业管理机构，配置专管工作人员，在社区配备物业管理工作指导员，推行街道办事处物业管理工作日志制度，记录物业管理工作内容。四是进一步完善物业管理矛盾调处机制。推行平桥乡在辖区住宅小区醒目位置装订物业管理公示牌做法，公示乡物业管理机构负责人姓名和联系电话，方便业主和物业服务企业投诉，及时化解小区物业矛盾。

三、充分发挥业主委员会在物业管理工作中作用。

一是加快新老住宅小区业主大会成立进度，凡是具备业主大会成立条件未成立的，务必依法成立。分期建设分期成立业主大会。

二是推行住宅小区业主代表协调委员会。对暂不具备条件的，没有召开业主大会选举产生业主委员会的住宅小区，要成立业主代表协调委员会。坚持“社区主导、业主参与、自我管理、权责一致”总体思路，积极拓宽业主自我管理渠道，搭建相关责任主体之间的沟通平台，逐步实现住宅小区业主委员会的全覆盖。

三是业主委员会依法换届。通过成立或换届要把街道、社区工作人员、人大代表、政协委员以及热心公益事业的业主优先选进业主委员会；

四是通过成立或换届方式配置业主委员会执行秘书，执行秘书工资或补贴标准由业主委员会商定，执行秘书工资或补贴从小区经营收益中列支。加强对业主委员会执行秘书工作监督，执行秘书工作要有日志，我局将制定有关执行秘书工作规范标准。五是为加强社区对小区管理，要将物业管理纳入社区建设工作中，推进物业管理与社区管理“一体化”建设，进一步完善社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作平台。六是业主委员会成立以后要按规定及时与建设单位进行共有产权物业移交，申报物业服务用房权属登记。

四、创新物业管理考核工作方式。

物业管理考核分三个方面，一是物业管理监管层考核；二是对业主委员会工作考核；三是对物业服务项目考核。

1、物业管理监管层考核。主要是考核区、街、社区履行物业管理工作职责情况，考核方式依据各级物业管理职责分级按季度考核。市考核区，区考核街。在区考核街的内容和方式方面，三区可以结合各自实际，采取更加有效的创新考核方式。市城区物业管理工作领导组考核金安、裕安，开发区及成员单位；区物业管理工作领导组考核街道办事处（开发区社区）等成员单位。

2、对业主委员会工作考核。由街道办事处、乡镇人民政府（开发区社区）负    责对住宅小区业主委员会工作按季度进行考核。业主委员会和业主代表协调委员会组建、换届以及工作考核是街道办事处、乡镇人民政府（开发区社区）一项重要工作，列为区对街（开发区社区）考核内容之一。

3、对住宅小区物业服务工作考核。对住宅小区物业服务企业考核由区物业管   理主管部门牵头，街（乡）、社区（村）等单位参加，按季进行考核。每个区、街（乡）按各自情况结合本地实际，创新考核方法，考核工作可以邀请企业负责人参加，相互学习，互相促进。在一定范围内对服务好的项目可以一定奖励，对后进小区通报批评。考核住宅小区依据《物业服务合同》和相应物业服务等级标准。

4、考核奖励。对区考核以 5000 元为奖励基数。对金、裕安区街道办事处、乡考核奖励：计算方法是，街、乡所辖物业社区  5 个以下奖励考核基数为每季度6000 元，5 个奖励考核基数为每季度 10000 元，5 个以上每增加一个物业社区 奖励基数增加 2000 元。开发区每个社区奖励考核基数为每季度 2500 元。奖励资金由街道办事处、乡统筹安排，适当给予社区，弥补其工作经费不足。各地可以参照平桥乡政府做法，从奖励资金中拿出部分补贴，奖励辖区物业项目季度考核前三名。

5、考核运用。一是对六安中心城区物业服务项目考核排名在《六安物业报》和市房地产管理局政务网站公布，并抄报相关单位；二是金安、裕安区两区每次考核前 5 名，开发区前 2 名，记诚信★一次，金安、裕安区两区后 5 名，开发区后 2 名，记不诚信▲一次。诚信★作为年度评优、企业参加招投标加分依据；不诚信▲一次诫勉谈话一次，二次就劝退，一年内有三次责令退出，资质就降级处理，年检作为整改单位，不得参加评优或物业项目招投标活动。

五、规范项目承接查验工作。区物业管理部门负责住宅小区项目承接查验指导工作，负责项目承接查验备案工作，制定城区统一备案申请备案表。对住宅小区项目建设单位或物业服务企业不开展项目承接查验的，区物业管理部门按规定责令限期整改，并报告市局和商品房预售办公室，通过冻结预售保证金等方式促使建设单位认真开展项目承接查验工作。

六、加强物业服务企业监管。一是严把审批关，严格审查物业服务企业申报材料；二是开展物业服务企业清理整顿，对一年以上没有物业管理项目，或取缔资质；三是通过收取项目履约保证金，促使企业规范服务；四是制定住宅小区项目物业企业用人规范，防止企业用人偷工减料；五是新成立物业服务企业不得擅自承接 5 万平方米以下或二次聘请的老旧住宅小区项目，帮助其实行业主自我管理。六市鼓励支持企业提档升级。力争 2013 年帮助 2-3 家企业升二级。七是规范物业管理招投标活动，让信誉好、诚信度高企业做大做强，让信誉差、诚信度差企业被市场淘汰。八是培育示范物业住宅项目。金安、裕安区各自确定 10 个，开发区 5 个住宅小区为重点督查小区，做好跟踪督查服务工作。九是建立健全物业服务信用档案。

七、完善前期物业管理项目招投标工作。一是六安市市区即包括金安区和裕安区全部行政管辖范围的住宅物业前期物业管理选聘物业服务企业都要按规定实施招投标。二是新建住宅小区建设项目物业管理区域实施前期物业服务招投标不可分割。一个物业管理区域的新建住宅小区建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应以该物业管理区域为范围，不得分割；三是前期物业管理招投分类实施。建筑面积在 10 万平方米以上（含 10 万）住宅物业、2 万平方米以上（含 2 万） 非住宅物业或者国有投资占 50%以上（含 50％）的物业，应采用公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建筑面积在 5 万平方米以上（含 5 万）10 万平方米以下住宅物业，可以采用邀请招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经市房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

八、加强物业专项维修资金归集管理使用工作。

一是归集管理保持有序开展；

二是适应六安城市建设需要，拓展物业专项维修资金归集范围，依据有关文件规定拟将东部新城有关纳入归集范围。

三是启动物业专项维修资金使用工作。制定印发《六安中心城区物业专项维修资金使用管理暂行办法》，使用工作先试点后推广，不断完善。通过使用促进归集，发挥物业专项维修资金在住宅物业维修维护中效果。

四是发挥增值收益作用。

五是报批物业专项维修资金管理工作机构。

九、发挥物业管理协会作用。一是做好《六安物业报》采编、发行工作，发挥《六安物业报》宣传交流作用；二是做好物业管理热点难点问题调研工作，比如停车难、收费难等，寻求破解难题方法；三是做好政府和企业联系沟通工作， 帮助企业排忧解难。四是加强从业人员培训，请进来，走出去，不断提升物业服务企业管理服务水平。

六安市房地产管理局

2013 年 3 月 8 日