关于进一步做好物业管理工作的通知

六房物〔2010〕14 号

区房产分局、城区各物业服务企业、业主委员会：

为了贯彻落实新修订《安徽省物业管理条例》（以下简称条例），切实做好今年物业管理工作，现将有关工作事项通知如下：

一、提高认识，依法履行职责

物业管理是城市管理重要的一部分，是维护社会稳定的重要力量，是最大的民生工程，物业管理无小事，要充分认识到做好物业管理工作重要性。各相关单位要把物业管理工作摆到重要议程，要以科学发展观为指导，以人民群众满意为标准，以落实条例为抓手，尽力尽责，努力履行法律法规赋予的职责（各相关单位职责附 1）。

二、加强指导，全力支持组建业委会业主委员会是小区业主大会的执行机构，是做好物业管理工作重要主体。各街道办事处要把指导成立小区业主委员会及换届作为今年物业管理工作重要内容之一，对符合成立要及时指导组建，对老人家符合条件的要创造条件尽快成立。我局将采取以奖代补的办法激励开展此项工作，即凡是指导成立一个新建小区业主委员会，经备案验收合格的，年终奖励所在街道办事处 1000 元，老旧小区成立一个奖励 2000 元，业主委员会换届奖励 500 元。为业主委员会开展工作创造条件， 一是将各县、区及街道对业主委员会成员进行业务指导培训，提高履责能力；二是落实办公场所；三是通过公共收入等渠道解决业主委员会开展工作的实际支出。四是年度考评，对优秀业主委员会给予一定的经济奖励。

三、强化监管，规范物业服务行为

一是加强前期物业服务监管。建设单位申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，要提交经我局物业管理科加盖备案章的前期物业服务合同，前期物业服务合同要作为物业买卖合同的附件一同备案。

二是加强对住宅小区物业服务行为的考评，制定统一考评标准（附  2）。各监管单位依据考核标准对辖区住宅小区物业服务进行考评。业主委员会一周考评一次，社区 10 天考评一次，街道一月考评 一次，三区物业管理部门二月考评一次，市局一季度考评一次。考评工作要明确专人负责，并要有记录，对考评发现的问题要有整改意见。考评记录要存档，将作为物业服务企业资质核定及评优重要依据。

三是促进区级物业管理部门、街道、社区开展物业管理工作。区级物业管理部门、街道、社区要按照职责分工从机构、人员、经费、制度等方面给予保障，确保实现物业管理分级负责，四级联动，我局年终将对城区各区物业管理部门、街道、业主委员会物业管理工作进行综合考评，考评内容包括物业管理机构、人员、经费、制度、接访以及开展考评情况（考评标准附 3），评选 5 个街道、10 个业主委员会、10 个物业服务企业年度先进给予表彰，给予先进街道每个 3000 元奖励，先进业委会每个 2000 元。四是实行住宅小区挂牌明示。凡实行物业管理的住宅小区，在小区醒目位置挂上物业管理小区牌子，牌子上载明物业服务单位服务内容、项目负责人及联系电话、相关监督电话。五是强化资质管理，对新成立的物业服务企业一年暂定期满核定资质取消暂定时，让物业服务项目业主委员会（前期建设单位）、项目所在地社区居委会、街道办事处、区房产分局（开发区房管所）签署意见。继续执行暂定资质一年、非暂定连续二年没有项目的取消资质硬性规定。六是各物业服务企业要按规定公布物业服务费收支情况，接受街道、业主委员会的监督。

四、力争支持，尽快启动老旧小区改造工作老旧小区破旧，配套设施设备不完善，影响城市市容市貌及人居质量。借鉴外地成功经验，由老旧小区所在地街道办事处负责牵头，编制老旧小区改造计划， 向区、市政府报告，争取改造经费，有计划地进行改造，完善老旧小区硬件配套设施，逐步发送老旧小区环境，在改造基础上成立业主委员会，实行社会化物业管理。

五、引入竞争，着力培育物业管理市场只有竞争才有活力，只有竞争才能提高服务水平，今年将做好以下几项工作：

（一）全面开展物业管理项目招投标工作，前期物业服务收费标准将以招投标约定为准。

（二）要按照《安徽省物业管理条例》有关规定，推行物业查验制度，加强物业项目建设单位向前期物业服务企业移交。

（三）区级物业管理部门要按照《安徽省物业移交管理暂定办法》规定，加强对建设单位向业主委员会进行住宅小区物业移交工作指导。

（四）区级物业管理部门要严格执行《六安城区物业管理项目退出管理办法》，确保物业管理项目有序退出。

（五）依法查处物业管理的违法违规行为。

六、大力宣传，重塑物业管理社会形象开展向行业先进学习活动。我市物业管理行业经过十来年发展，涌现出一批优秀企业和项目及从业人员，需要我们去发掘，进行广泛宣传，号召全行业向他们学习，学习他们先进的管理理念和模式，学习他们吃苦耐劳默默奉献精神。今年，要推出一批先进业主委员会、物业服务企业、一线物业管理员工，一线员工包括物业管理保洁员、秩序维护员、绿化养护员、工程维护员。业主委员会、街道办事处、物业服务企业负责发现先进，总结先进事迹，向媒体推介，进行广泛深入宣传，展示物业管理行业风采，提升物业管理行业形象，促进物业管理行业健康发展。加强和谐社区建设。各物业服务企业要结合所管理服务小区特点，协助有关部门提供社区服务，在所在地街道社区指导下，积极组织开展包括业主参加的各类丰富多彩的文体活动，融洽企业与业主之间和业主与业主之间的关系。每个物业服务企业要有活动计划，循序渐进，努力创建和谐家园。

六安市房地产管理局

2010 年 3 月 22 日

附 1

市、区、街道、业主委员会、物业服务企业职责

一、市本级物业管理职责：

1、宣传贯彻国家、省物业管理法律法规和相关政策，制定全市物业管理的配    套政策；

2、指导县、区物业管理工作；

3、负责从事物业服务企业的资质管理；

4、参与物业项目招投标活动；

5、负责物业专项维修资金归集、管理工作。

二、区级物业管理部门职责：

1、宣传贯彻国家、省、市物业管理法律法规和相关政策；

2、指导街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作；

3、负责指导本辖区内业主大会成立及业主业主委员会换届及备案工作；

4、负责对辖区内物业服务企业监管，物业服务项目的考评工作；

5、指导住宅小区移交接管工作；

6、指导物业管理住宅小区项目退出工作；

7、负责辖区内物业管理投诉受理调处工作。

三、街道办事处（乡镇人民政府）物业管理职责：

1、负责辖区内业主大会成立及业主委员会换届工作；

2、负责对辖区内业主大会和业主委员会的日常工作进行指导和监督；

3、负责协调业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；

4、负责协调物业企业与社区的关系；

5、负责对辖区内物业服务企业监管，物业服务项目的考评工作；

6、负责辖区内老旧小区改造工作；

7、负责对辖区内物业服务企业党组织建设和管理；

8、负责推荐和表彰辖区内先进物业服务企业、业主委员会及物业管理个人，符合条件的可以选举和推荐成为人大代表、政协委员、劳动模范、“三八”红旗手等先进单位和个人；

9、把物业企业纳入招商引资项目考核。

四、业主委员会职责 

1、执行业主大会的决定和决议；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7、组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9、负责小区移交接管验收管理工作；

10、业主大会赋予的其他工作。

五、物业服务企业职责：

l、以为业主服务为宗旨，全面履行合同约定；

2、接受市、区、街道、业主委员会及业主的监督；

3、按照规定公布物业服务费收支情况，接受监督；

4、协助有关部门提供社区服务，积极开展社区文体等活动；

5、协助为玉大会成立及业主委员会换届；

6、协助物业专项维修资金的筹集和使用；

7、符合条件的成立党组织，并接受辖区党组织领导管理；

8、负责对本单位的先进事迹、经验、人物总结宣传报道，并向各级组织推荐

人大代表、政协委员、劳动模范、三八约旗手及先进人物；

9、属招商引资的，要接受辖区招商引资考核管理，享受招商引资的优惠政策；

10、加强自律，依法介入和有序退出物业管理项目；

11、协助街道、社区开展计划生育、文明创建、社会治安综合治理等社会活动。

附 2

六安城区物业管理住宅小区考核评分标准（满 100 分）

一、卫生保洁（30 分）

1、生活垃圾日产日清（10 分）；

2、保持楼道、停车场、道路、绿地等公共区域整洁卫生，全天候清洁（10 分）；

3、小区内无乱广告牌和乱贴、乱画、乱堆放现象（10 分）。

二、秩序维护（30 分）

l、实行 24 小时门岗值班（10 分）；

2、秩序维护员按规定时间到指定区域巡逻，并作好巡逻记录（10 分）；

3、对进出车辆进行管理和疏导（5 分）；

4、对火灾、治安、交通事故等突发事件有应急预案（5 分）。

三、绿化养护（20 分）

1、花卉、草坪、树木长势良好，无枯死、大面积病虫害和缺损现象（10 分）；

2、绿化带无杂物、垃圾（10 分）。

四、共用部位设施设备维护（20 分）

l、水、电、气、电梯、消防等共用设施设备保养完好，运行正常（10 分）；

2、各类设施设备管理值班记录完整、准确，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案（5 分）；

3、排污、排水管道畅通，无堵塞、积水、外溢现象。化粪池定期清淘，有日常维护记录（5 分）。

附 3

六安城区街道办事处物业管理工作考评标准

考评组成员（签字）                                                                          年          月          日