关于印发《金安区物业管理纠纷调解工作暂行办法》的通知

金政办〔2013〕65 号

各乡镇人民政府、街道办事处，区政府有关部门、直属机构：

现将《金安区物业管理纠纷调解工作暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

六安市金安区人民政府办公室

2013 年 10 月 30 日

金安区物业管理纠纷调解工作暂行办法

为有效化解物业管理领域的矛盾纠纷，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国人民调解法》、《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《安徽省物业管理条例》等法律法规， 结合我区实际制定本办法。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，充分    发挥人民调解、司法调解、行政调解“三调联动”化解矛盾纠纷的“第一道防线” 作用，加大物业管理法律法规宣传力度，畅通利益诉求渠道，依法、及时、有效预防和化解物业纠纷，为维护我区社会和谐稳定营造良好的社会环境。

二、机构设置及职责

1.建立区、街道、居委会（社区）三级物业管理纠纷指导和调解组织体系。

2.成立金安区物业管理纠纷调解委员会，负责本区重大、疑难物业管理纠纷的调解工作，安排协调全区物业管理纠纷调解工作。区物业管理纠纷人民调解委员会设在区房产分局，业务上接受区房产分局和区司法局指导。

3.成立街道物业管理纠纷调解委员会。依托街道司法所，吸收具有处理物业管理纠纷知识和技能的专业人员，负责本辖区内重大疑难复杂物业管理纠纷的调解，指导村（居）物业管理纠纷调解委员会、住宅小区物业管理纠纷调解委员会开展工作。

4.成立社区物业管理纠纷调解委员会。人员由住宅小区所在的社区（村）干部、物业管理人员、业主委员会成员、业主代表、专职和兼职人民调解员组成， 具体负责所在小区物业管理矛盾纠纷调解，定期向街道上报受理及调处情况。

5.各级物业管理纠纷调解委员会的设立、变更及其人员组成、调整情况，应报区司法局和区房产分局备案。

三、调解范围

1.业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人之间因维修资金使用，房屋及其附属设施维修、养护、管理和相关区域环境卫生与公共秩序维护中的纠纷。 2.在物业服务企业收取物业费、履行相关义务等物业合同履行过程中产生的纠纷。

3.业主大会的设立、业主委员会选举及其依法依授权履职中发生的业主之间、业主与业主委员会之间的纠纷，业主自行管理中发生的业主与业主、业主与业主委员会之间的纠纷。

4.因业主及使用人违反所在建筑区划（临时）管理规约中有关房屋租赁、违法建设和装修等方面约定引发的纠纷。

5.物业管理活动中相关主体之间所发生的其他在物业使用、管理、服务方面的纠纷。

6.其他适合人民调解组织调解的物业管理纠纷。

四、调解原则

1.遵循依法调解、平等自愿、尊重当事人诉讼权利、有利于彻底化解物业管理纠纷的原则。

2.预防与调解并重原则。

3.调解纠纷、诉讼不收取任何费用原则。

五、调解程序

1.申请。物业管理纠纷发生后，当事人可以向物业管理纠纷调解委员会或小区所在地物业管理纠纷调解委员会申请调解，调解委员会也可以主动调解。

2.审查受理。对于当事人提出的调解申请，调解委员会要认真进行审查，对于符合受理条件的，应及时受理。认为不符合受理条件的，向当事人说明并告知当事人通过其他合法途径解决。

3.调解。物业管理纠纷调解委员会受理物业管理纠纷后，应及时指定人民调解员进行调解，业主、业主委员会和物业服务企业要积极配合调解委员会的调解工作。人民调解员在调解物业管理纠纷过程中，发现纠纷可能激化的，应当采取有针对性的预防措施；对可能引起治安案件、刑事案件的，应及时向公安机关或其他有关部门报告。

4.签订调解协议。调解物业管理纠纷，应当自受理之日起 15 日内调结；疑难复杂案件的调解期限可适当延长 15 日，到期仍未达成调解协议的，视为调解不成。当事人经调解达成协议的，可以制作调解协议书。当事人认为无需制作调解协议书的，可以采取口头协议形式，口头调解协议自各方当事人达成协议之日生效。调解协议具有给付内容且未即时履行的，应当制作书面调解协议书。书面调解协议书由各方当事人签名、盖章或按指印，人民调解员签名并加盖调解委员会印章。当事人要求对调解协议书进行司法确认的，应当在调解协议书生效之日起 30 日内向人民法院申请司法确认；未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民法院提起诉讼。

5.履行。调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起诉讼；经人民法院司法确认的调解协议，可以直接向人民法院申请强制执行。 6.回访督促。物业管理纠纷调解委员会应当适时对当事人进行回访，对调解协议履行情况进行监督，督促当事人履行约定义务。

六、工作要求

1.积极协调，密切配合。物业服务纠纷案件的社会原因复杂，很多物业纠纷多是因开发商遗留问题损害业主权利引起，当问题得不到妥善协调和解决时，业主便以拒交物业费的方式相抵触，双方矛盾激化，从而产生纠纷。各有关部门要增强政治责任感和使命感，紧紧围绕“案结事了人和”这一原则，坚持能动司法、 和谐司法、规范司法，为物业服务提供良好的司法服务，大力促进社会和谐稳定。区司法局、区房产分局要密切配合，加强指导，会同各级人民调解组织，组织协调相关部门和单位参与人民调解，提高工作效率。

2.加强宣传，主动引导。各级人民调解组织要通过多种形式宣传物业管理法律法规和相关知识，帮助广大业主、居民提高物业管理知识水平，树立正确的物业管理消费观念；要注重以案说法，送法进小区，引导业主树立法治理念和规则意识；要主动督促物业管理企业做好物业服务工作，促进物业管理企业提高服务水平。

3.落实责任，齐抓共管。区物业管理纠纷调解委员会由区司法局、区房产分局牵头组建，街道物业管理纠纷调解委员会由区司法局、区房产分局指导，街道依托司法所组建，社区物业管理纠纷调解委员会由街道牵头组建，全区各级物业管理纠纷调解委员应于 2013 年底前组建完毕。各有关部门要选派优秀法官、律师、司法助理员和基层法律服务工作者参与物业纠纷调解工作，并加强管理，确保依法、公正调解。区房产分局要加强对物业专家的监督指导，各街道、社区要加强对物业管理纠纷调解工作的支持和帮助，确保取得维稳实效。

六安市人民政府办公室

2013 年 10 月 30 日