中国物业管理发展简史（1981-2017）

1981年，随着深圳经济特区的建立和发展，一个占地只有2万多平米、不足700户的住宅小区——东湖丽苑，进入了人们的视野，载入了中国物业管理发展的史册。

这是偶然，也是必然。在改革开放大潮之下，深港两地贸易合作与往来频密，东湖丽苑是由深圳经济特区房地产公司与香港妙丽集团合作开发的深圳第一个涉外商品房小区。1981年3月10日，由深圳市编制委员会正式批准，中国内地第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立，1981年9月，东湖丽苑管理处正式运作。由此，物业管理作为一种新型的房屋管理模式开始走进人们的生活，物业管理行业由此萌芽。

同时期的广州五羊新村、深圳招商鲸山别墅等一批项目，也实施了物业管理。物业管理的星星之火开始在深圳与广州点燃。

1988年6月10日，令人瞩目的《深圳经济特区住房制度改革方案》及与之配套的《住宅区管理细则》等出台，从制度上奠定了深圳物业管理大发展的基础。1989年7月，深圳市房管局把属下事业性质的房管所全部改组为企业性质的物业管理公司。

1989年9月13日至16日，全国城市住宅小区管理经验交流大会在大庆召开，而选择大庆的原因，一是因为其在国家发展中的地位，二是因为大庆精神。此次会议的代表来自北京、上海、天津、大连、哈尔滨、广州等14个城市，共计150人。这是第一次在全国性的会议上提及“物业管理”这一概念。

1990年7月，深圳市房产管理培训中心创办（1997年6月28日深圳房地产和物业管理进修学院成立），从此，这里成了中国物业管理行业培养物业人才的摇篮，成了中国物业管理行业的“黄博军校”。截至2015年，学院已为全国30多个省、市、自治区和港澳特别行政区培养了物业管理专业人才近40万人次。

1991年3月22日，深圳万科天景花园业主委员会成立大会暨第一次委员会议召开。经各楼栋所推选出的第一届15位业委会委员全体参加了会议，王石等万科高层也悉数到场。就此，全国第一个业主组织——深圳天景花园业主共管委员会宣告成立。万科物业在天景花园开创了“业主自治与专业服务相结合”的共管模式。这一模式后来被《深圳经济特区住宅区物业管理条例》吸纳，并在全国推广开来。

1991年4月，深圳莲花物业接管莲花二村，开始国内综合一体化管理模式的创新实践。综合一体化提出了保安、房管、清洁、绿化、设备管理、维修服务、社区文化七大服务功能的一体化，明晰了物业管理的基本内容和职责，从此，这便成了中国物业管理的标配服务内容。

1992年8月，由国家经济体制改革委员会主管、国务院房改办和深圳市住宅局、深圳市房改办联合主办的《住宅与房地产》杂志开始试刊。1995年1月，《住宅与房地产》杂志正式创刊，1995年3月24日，深圳市机构编制委员会发文批准深圳市住宅局成立《住宅与房地产》杂志社。《住宅与房地产》是全国最早创办的房改领域和物业管理领域的专业期刊。在中国房改与物业管理行业发展过程中，发挥了巨大的作用，为物业管理迅速成长为一个行业，为深圳物业管理走向全国，做出了特殊贡献。

1999年，《住宅与房地产》杂志社编辑出版了全国第一本物业管理年鉴——《深圳物业管理年鉴》；2004年，拍摄完成国内首部大型物业管理全电视情景剧式教学系列片——《物业管理是怎样炼成的》；2006年，在全国最早发起物业管理金榜评比以及中国物业管理嘉年华活动；2011年，中国物业管理行业最专业最综合的网站——《中国物业之窗》上线；2016年，首次在全国发起物业圈与业主圈联动的中国幸福社区公信榜评比活动……

作为一个专业媒体，《住宅与房地产》杂志社通过多种方式，总结行业发展成就，填补行业信息空白，引领行业发展思潮，持续为行业鼓与呼。

1992年10月，建设部开始开展“全国文明住宅小区”和“全国模范文明住宅小区”考评活动。之后，建设部陆续将“文明住宅区达标考评”改为物业管理考评，并组织了全国城市物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的考评。通过考评这一手段，树立了典型，发挥了榜样的作用，推动了行业迅速成长。

1993年3月，一场关乎中国物业管理命运的会议，在广州番禺召开。时任建设部房地产业司副司长的谢家瑾，在这次全国物业管理专家研讨会上发出了“什么是物业管理”“中国要不要搞物业管理”“中国应该搞什么样的物业管理”之问。正是这次会议，达成了“坚定不移地在全国推行物业管理新体制”的共识。

1993年6月28日，全国第一家物业管理行业协会——深圳市物业管理协会成立，这是我国第一个实行“业必归会”的物业管理协会。1994年12月，上海市物业管理协会成立，1995年6月，广州市物业管理行业协会成立，1997年8月天津市物业管理协会成立，1998年11月，重庆物业管理协会成立，1998年12月武汉市物业管理协会成立……截至2017年，全国正式成立的物业管理地方行业协会已达数百家。行业自律性组织的出现，为国内物业管理行业的市场化进程以及健康发展发挥了重要作用。

1994年1月10日，深圳市万厦居业公司在市住宅局组织的内部招标会上取得莲花北村的物业管理权，这是全国首次以招标形式确定一个住宅区的物业管理单位；1996年，深圳鹿丹村第一次对社会公开招投标，万科物业中标；1998年，梅林一村作为一个新建小区公开招投标……深圳在物业管理市场化方面不断尝试，不断创新实践，为全国物业管理市场化发展积累了大量的经验。

1994年3月23日，建设部33号部长令——《城市新建住宅小区管理办法》发布。这是第一部全国性物业管理部门规章，第一次在城市新建住宅小区“逐步推行社会化、专业化的管理模式”，并且指定“由物业管理公司统一实施专业化管理”。33号令在全国吹响了物业管理进军的号角。

1994年6月18日，全国第一部地方性物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》正式颁布实施。《条例》确立了住宅区的基本管理体制和模式，即在政府的指导下，由业主参与，实行专业化、企业化、社会化的市场化管理模式，从根本上告别了过去行政型和福利型的住宅区管理模式。《条例》的出台，标志着深圳经济特区物业管理进入了规范化、制度化、法制化的科学管理阶段。

1995年，全国第一次物业管理工作会议在青岛召开；1997年，全国第二次物业管理工作会议在大连召开。会议主题主要是交流推广全国物业管理试点、示范的经验，引导与指示每个阶段物业管理发展的方向。

1999年5月，全国第三次物业管理工作会议选择了在深圳召开。这次会议，实际上是一次全国范围的物业管理现场工作会以及推行市场机制的动员大会。从此，国内物业管理开始摆脱政府主导和开发商管理的模式，真正按市场规律向前发展。这次会议也为深圳物业管理企业大规模走向全国拓展市场，提供了机会。万科、中海、中航、长城、招商局、金地、国贸、莲花、万厦、科技园等，都在此次会议之后，开疆拓土，不断拓展外地市场，并在其后的数年里，深圳物业管理企业几乎占据了国内市场的半壁江山。

随着物业管理市场化的推进，物业管理的内涵与外延均发生了巨大的变化。物业管理由新建住宅区延伸至老旧住宅区，进而拓展至包括写字楼、工业厂房、医院、学校、后勤机关办公楼、博物馆、仓库、体育场馆、农贸市场、综合性商场、步行街、轨道交通车站等各种业态。

1999年，建设部出台《物业服务企业资质管理试行办法》，2001年4月30日，建设部公告第一批审核合格的一级资质物业管理企业名单，全国40家物业管理企业被评定为符合一级资质物业服务企业标准，其中深圳企业有18家。2004年3月，《物业管理企业资质管理办法》正式颁布，并分别于2007年11月26日、2015年5月4日予以修改。《办法》的出台，对监督管理物业管理活动，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平起到了一定作用。

2000年10月15日，中国物业管理协会成立。全国性协会的成立，在政府、企业与广大业主之间架起了桥梁，对加强行业管理，理顺各方关系，维护企业合法权益方面起到了重要作用。协会先后成立了多个专业委员会，创办了中国物业管理网站以及《中国物业管理》杂志。2017年12月29日，中国物业管理协会人力资源发展委员会在深圳房地产和物业管理进修学院正式揭牌。该委员会成立是希望从顶层设计的角度，对行业人力资源管理工作进行总体规划和全面部署，调和行业丰富的教育培训资源不平衡不充分的矛盾，着力解决制约行业发展的人才短板和瓶颈，给有领军能力的行业人才以施展的平台，给对企业发展有重大贡献的人才以发展的通道。

2003年2月20日，国家建设部公布2002年中国“人居环境奖”获奖名单，深圳市推行物业管理项目获得“中国人居环境范例奖”。 建设部设立的“中国人居环境奖”和“中国人居环境范例奖”，由建设部每年组织评选一次，深圳市因大力推进物业管理，不断提高人居环境质量的突出成绩而获此殊荣。

2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，随后在全国各地展开了轰轰烈烈的《条例》宣讲活动。《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立 了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。《条例》的颁布施行，对维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业合法权益提供了法律保障，对于促进物业管理健康发展具有十分重要的意义。

与《条例》配套的行政规章和规范性文件有《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《住房专项维修资金管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等。鉴于各地 在物业管理发展上的差异，《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则性规定。

2007年8月26日，国务院发布第504号令，对《物业管理条例》进行了修订，将部分条款作了修改，并根据《物权法》有关规定，将原来所称的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。

2003年7月，北京市召开物业管理系统防“非典”总结表彰大会，表彰在“非典”期间，站在社区抗击“非典”斗争第一线的16万首都物业管理工作者，并表彰了在防治“非典”工作中表现突出的200多个单位。无论是冰冻还是暴雨灾害天气，无论是台风还是地震灾难现场，物业管理人员始终冲在第一线，坚守职责，守护业主安危，众多感人的瞬间与灾难一起永远铭记在人们的心中。

2004年1月8日，中国物业管理行业第一家独立注册的民办非企业专业理论研究机构——深圳物业管理研究所正式成立。这是由深圳房地产和物业管理进修学院、深圳市国土资源和房产管理局部分事业单位和国内多家知名物业管理企业共同创办的。

2005年，北京海淀和谐社区发展中心成立。该中心由原中国人民大学制度分析与公共政策研究中心社区治理课题组在海淀区民政局注册的民办非企业法人社团, 是中国人民大学公共政策研究院下的一个研究机构。中心作为一个开放的研究性群体，以研究社区、服务社区、促进社区和谐为宗旨。

2005年11月，为了规范物业管理行为，提高物业管理专业管理人员素质，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，人事部、建设部联合印发《物业管理师制度暂行规定》，2006年10月，全国第一次物业管理师资格认定考试举行，1119人通过考试，成为第一批物业管理师。2007年12月30日，全国首批物业管理师大会在广州举行，一千余人出席了大会。2010年，首次全国物业管理师资格考试顺利举行，全国共有56420人报名，13093人通过考试。

2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》颁布。历经十四载、经过八次审议的《物权法》自2007年10月1日起施行。《物权法》第二编所有权第六章业主的建筑物区分所有权一章，共十四条，对业主在共有部分的共有和共同管理等权利进行了明确的规定。《物权法》实施后，国家《物业管理条例》据此进行了修订，全国各地政府部门、人大也对当地的物业管理法规进行了及时的修订。《物权法》的颁布有助于定分止争，划清产权界限，使产权关系更加明晰。《物权法》明确业主可以自行管理或选聘物业服务企业及其他管理人进行管理。这从法律上明确了物业管理人的法律身份是业主。这对物业管理未来的格局产生了深远的影响。

《物权法》出台后，2008年初，一些广州业委会联合聘请法律界人士拟订了《中华人民共和国城市住宅业主自治法(公民建议稿)》，并呼吁全国人大代表联署提交2008年的全国人大会议审议。这在全国尚属首次。

2009年12月，深圳景洲大厦小区开全国先例，超过半数业主选举出了业主自治管理委员会。

2011年5月，北京市怀柔区在以2010年《北京市物业管理办法》的出台为契机，率先推行业主大会登记备案试点工作。2011年6月16日，怀柔区于家园一区业主大会获得怀柔区泉河街道办事处颁发的《业主大会登记证书》，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会。

2012年3～5月，江苏省宿迁市业委会协会、山东省膏潞市业委会协会、温州市鹿城区业委会协会先后成立。

2013年1月4日，温州市业主委员会协会成立，这是全国首家地级市城市成立的业委会协会。

2013年3月8日，全国首个具有杜团法人资格的业主大会在温州市鹿城区诞生。对于温州市鹿城区民政局的创新社会管理之举，有赞有弹。温州业主大会法人化为业主大会实体化提供了一种可能的经验，各方寄望最终能形成一种业主大会主导下，物业服务市场主体健全，竞争充分，服务更加专业化、社会化的物业管理新模式。

2016年3月6日，深圳首家职业化、专业化、透明化的业主自治社会组织——深圳市透明和谐社区促进中心在市民中心正式成立。这是在2012年6月24日启动的深圳业主论坛基础之上成立的。

各地形式多样的业主活动或联合组织的不断出现，意味着业主时代的真正到来，对于业主自治、物业管理格局的改变意义深远。

2008年8月，北京奥运会召开，物业管理行业为场馆的管理和保障奥运会顺利进行做出了特殊贡献。2010年5-10月，上海世博会期间，25家物业服务企业、1.3万员工负责世博场馆和出入通道的管理和接待等工作。2010年11月，广州亚运会举行。2011年，世界大学生运动会在深圳举行。随着越来越多的大型体育赛事、展会活动的举办，大力推进了现代服务业的发展，也给物业管理行业带来巨大机遇。产业链发展、产业融合的趋势愈加明显，物业企业也联合起来组成了物业服务联盟。这些都为企业改变传统服务模式、促进产业升级、发展多元化开拓了新的道路。

2009年3月5日，第十一届全国人民代表大会第二次会议召开。国务院总理温家宝在《政府工作报告》中第一次明确提出，要大力发展社区商业、物业、家政等便民消费。

2009年10月1日，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式实施。两部司法解释的实施，对于处理物业管理服务纠纷案件、维护物业服务企业合法权益产生了重要影响。

2009年12月，住建部印发《业主大会和业主委员会指导规则》，这部建立在《物权法》和《物业管理条例》等法律法规基础上的规章共五章64条，被业界称作是业主自治的最权威的“游戏规则”。

2010年4月20日，《北京市物业管理办法》正式发布，《办法》推出了一系列的改革措施，在其配套文件系统中，有一个全国物业管理立法领域独有的制度创新——独立的第三方评估监理系统。这一创新试图通过新的程序和社会机制，培育新的市场和社会要素。

2011年，深圳市住房和建设局发布《深圳市绿色物业管理导则（试行）》，这对响应国家战略，提高物业管理的科技含量和服务水平，以及在物业管理中全面导入资源节约、环境保护理念，意义重大。绿色物业管理概念开始植入行业。

2011年10月22日，物业管理改革发展30周年大会在深圳东部华侨城隆重召开。来自全国各地的物业管理主管部门、行业协会、企业以及相关人士1200余人参会。在当天的大会上，展出了物业管理三十年发展成就，并对物业管理改革发展中作出突出贡献的先进集体、先进个人以及全国物业服务企业综合实力排名100强企业进行了表彰。这次大会在深圳举行，是对深圳首创精神和物业管理工作的最好评价。大会全面肯定了物业管理在国民经济和社会发展中的重要地位和作用，并吹响了行业转型升级、实现可持续发展的进军号角，对于行业发展具有里程碑式的意义。

2012年7月24日，上海市住房保障和房屋管理局印发《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》，该办法是为了加强对住宅小区物业服务项目经理的管理，提升项目经理队伍的素质，维护业主和物业服务企业的合法权益而制定的。 

2013年6月8日，武汉市委组织部、市房管局发布《关于建立健全街道和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业联动服务机制的实施意见（试行）》，建立街道和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业联动服务机制。

2013年8月28日，《天津市社区物业管理办法》发布。这是国内首部社区物业管理办法。为了加强和创新社区物业管理工作，将物业管理纳入社区管理，提升物业管理水平，促进和谐社区建设而制定。

2015年7月17日，上海市住房保障和房屋管理局印发《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》。这对于物业管理行业诚信体系的建立以及引导企业与经理人诚信自律、依法经营，起到了重要作用。

2014年6月30日，彩生活正式在香港上市，成为内地社区运营第一股。自彩生活之后陆续有多家物业公司在新三板上市；中海、绿城物业、中奥到家等物业公司也纷纷在港交所上市。2018年2月1日，南都物业在上海证券交易所主板上市交易。随着物业服务产业链的延伸，带动了物业服务行业向现代服务业转型升级，越来越多的物业企业走向了资本市场。这对物业服务企业加强内部经营管理改革，促进轻资产运营模式形成，改善传统物业管理业务劳动力密集型和低利润率弱点，提升盈利能力，创造了良好条件。

2015年11月23日，全国物业服务标准化技术委员会在深圳举行成立大会。该委员会的成立，标志着中国物业服务的发展走入了规范有序的发展轨道，有利于推进我国物业服务业标准与国际接轨，对物业服务行业的发展和繁荣有着重要意义。

2016年，住房城乡建设部印发《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，要求“以推行新型城镇化战略为契机，进一步扩大物业管理覆盖面，提高物业服务水平，促进物业管理区域协调和城乡统筹发展。健全物业服务市场机制，完善价格机制，改进税收政策，优化物业服务标准，强化诚信体系建设。建立物业服务保障机制，加强业主大会制度建设，建立矛盾纠纷多元调处机制，构建居住小区综合治理体系。完善住宅专项维修资金制度，简化使用流程，提高使用效率，提升增值收益。转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务智能化、网络化水平，构建兼具生活性与生产性双重特征的现代物业服务体系。”

2016年6月8日，国务院《关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》中，取消了物业管理师职业资格认定和许可事项。

2017年1月12日，国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，其中包括由《物业服务企业资质管理办法》规定的“物业服务企业二级及以下资质认定”被正式取消。2017年9月6日，国务院常务会议再取消一批行政许可事项，其中就有物业服务企业一级资质认定，随后住建部发文，要求不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。至此，意味着物业服务企业资质认定成为历史，行业竞争格局将会因此改变。

2017年4月6日，中国物业管理协会第四届理事会第四次全体会议在杭州召开。会上发布了《物业管理行业精神》——诚信服务 务实创新 专业规范 共治和谐。行业精神对正确引导行业的价值取向、发展目标和社会责任起到了重要作用。

2017年10月11日，由中国物业管理协会主办、深圳市住房和建设局、广东省物业管理行业协会、深圳市物业管理行业协会协办的2017首届国际物业管理产业博览会开幕。本次博览会首次面向国内国际两个市场，来自物业管理产业链上的开发企业、物业服务企业、产品供应商、服务机构等200余家展商参加了博览会。主办方通过“博览会+主论坛+分论坛+配套活动”的多维视角，打造行业会展和交流平台。

更精彩的中国物业管理发展历史有待后人续写……