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换原配物管如换发妻,越换越差!

发妻又称元配;是指最先配置(第一次配置/娶)的妻子。

原配物管:是指小区首届与开发单位签约的物业管理服务的物管企业。

从狭义上讲,她与他是风马牛不相及的事。但我今天却把他们放在一起,讲一起“换物管”的故事。


为何要换物管公司?

因为各种因素而引发了“有决定权的那部分业主”对现行物管公司的所作所为产生了不满。而物管公司的表现又严重刺激了这群关键人物的反感。于是,被换的结果就成为了“必然”!


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为什么说换物管的关键是“有决定权的那部分业主”,而不是指全体业主或是2/3以上的业主?


其实在讨论这个问题前,我们可以先感悟一下身边社会的现状。观察一下您身边的人或事,看看哪些人或事会被外界所重视?让您疲于奔命应付或时刻关注的人或事,是那些只愿按分守已/按部就班过日子的人能创造出来的吗?回答是肯定的:不可能是!那么是谁创造出来的呢?这个问题地球人都知道。

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在时下小区里,90%以上的业主连对门邻居是谁都不愿意去关注,更何况去关心他事。多数人只会在个人利益被直接涉及到时才会想起去主动伸张权益。但从本质上讲,他们通常是以“事不关心,高高挂起”作为自己生活准则,“被动且快乐着”活着的习惯让他们麻木了这样或那样身边的故事(包括对物管企业的不满);让一群从不会主动出头去组织或参与某事的群体(特别在换物业管理公司这件事上),可能性真的很小!他们最多也就只能算作是“盲从”!!绝不会成为“主力”。人们都知道“一头狮子带领一群羊的战斗力一定比一只羊带领一群狮子的强!”所以,换物管的关键不会在这群业主中,那么剩下的只能是那主导换,而且有非常之毅力且行动力的业主。

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任何行动的开始是必须先取得可以主导行动的决定权。反之,就只能称之为“无执行力”的行动。没有执行力的行动,永远会停留在“谈”“计划”阶段……,不会有结果!因此,换物业的关键不在“盲从”的大部分业主的身上。

 

那么为什么在换物管公司时,会有“盲从”现象?


我喜欢与物企员工在内训时作“时间管理”方面的业务分析;就算是365天24小时不间断的工作,其工作量也有限的。在有限的工作时限中,如何合理的分摊到为小区内所有业主身上其实是件非常不容易的事。

 

在分析时间管理细分之前,我通常会假设一个10万平方小区的客户服务资源配置的成本测算;[假设10万平方的小区,平均每户3人(100平方/户)。100户共300个业主]。如果物业公司每月与每户沟通一次,按30天计,物业管理处每天必须沟通3.3户;如果我们的客服每天要应对1至2名“重要客户”(或每周每月重复要这几位重要客户上化费时间),那么,客服接待其他业主的时间就会压缩。

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 所以,只有在分析之后我们才会明白为何会在自己所服务的小区内对那些常年按时缴费且无事投诉的业主从不关心(或少关注),因为我们对自己的工作时间管理不当,把大部分时间都用到某一/二处地方而非全部(当然这其中不排除我们自身主观能动性不足或“懒”的因素)。所以说,当小区剩下的那一大群不吵不闹的业主就容易被物管服务所忽视。人,如感受到被一方面所忽悠,就容易被另一方面所鼓动。所以,如果此时有热心人来说“引经据典”的劝说一般后,被鼓动盲从也成为必然!如果我们物管同行没有合理的运用“时间管理”的意识或是重视全体业主的感受,把小区业主服务好作为维护自己生存空间的准入点(特别是那些按时缴费),那么还是早点自觉的退场算了。

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除了物管公司主观服务能动性差,引起综合服务跟不上的其他原因之一:成本

简单估算一下人工费:(这个主要是想给广大业主看的,任何物业进场之后都会遇到的问题)


  • 通常小区有2个门,简单保安人员配置4*2;一个监控室,4*1;小区巡视(时下有些小区根本就没钱设置)4*1;保安队长1*1;这样保安人员最精减配置为17人。按时下外包费用计(40岁以上的保安员,3500元/月.8小时岗) 17*3500=59500元/月。

  • 通常1.5元小区的保洁人员配置按每人一万平方服务区域设置,10万平方为10人。时下保洁人员成本不低于保安,按8小时人均成员3500计,10*3500=35000元/月。

  • 绿化保养,如果你认为请一人他忙得过来,我们就按不交金临时工计4000元/月(这里我们不谈是否违反劳动法)。

  • 工程,我想如果10万平方少于4名工程的话,连晚上值班也不会有人吧。那么现在的工程人员的薪资是多少的呢?3500还找到人吗?我经过的管理处现在最终低4000元+综合国家福利+年终奖+辞退保障金+保险+…没个7000元/月.单人的成本打不下来。那么,4*7000=28000。


那么我们来加一下:

  • 保安+保洁+绿化工+工程师傅:59500+35000+4000+28000=126500元/月。

  • 10平方1.5元/平方:100000*1.5=150000元/月(这是收缴率100%)。

还剩下多少? 150000-126500=23500元/月


要知道一个小区的物业管理费用中不仅有支付这些基础人员薪资的,他还必须要支付公用水电能耗及日常的设施设备维护费、垃圾清运费、综合治安/消防治理费及各类行政杂费。同时还要应对每年国家人工上涨因素、保险、税收及应急突发事件的费用准备等等。这里我还没把物业公司利润及管理处客服人员及各部门主管的薪资福利放进去。

 

既然成本这么紧张,为何物管还死皮赖脸的坚持在阵地上?

从上面成本分析上看,物管公司难处多的去了。但有苦说不出。曾有一位大佬在物管公司报怨时答到:“没有人硬请你来玩,你可以申请退出的”。退出,谈何容易,既然入了行了,想转行,容易吗?物业执业者们只能坚持,坚持着把品质做到业主满意,坚持着续签合同,坚持着努力收支平衡微利。生存才是最重要的。


从另外角度上看,在时下之中国15年以上都没涨过1分钱物业管理费的物业小区多的去了!为何物管公司还在,个别物企还过的满滋润的。大家只要看看时下许多资本大谔(如中民投、彩生活、中奥地产…)/大物管集团(万科、绿城、中海…)及各类物管疯抢住宅小区物管业务的现状,你就可以看出,其实生存一直就不是难题。


当然我们在谈“生存”之外,还有面子!中国人最好面子!许多物业公司都是服务自己老子公司(房产开发企业)下属产业的物管公司。对品牌房产商而言,自建的小区是他的面子(虽然有时也关注度不高),但为了面子,他对自家孩子的投入还是比别人会多些?最起码更多时是政府也会干涉,而作为品牌公司也不能像那些皮包房产商那样随便跑(倒)掉(社会责任对品牌公司而言也是一种必须履行责任)。也就是说,时下许多保有原配物管的小区里的品牌物管公司(开发商自有物管)行为还是比较中规中矩的。一旦品牌严重受损,会直接影响到开发企业再度开发销售。


原配的为何比新换的好?

回到主题了。

如果不涉及物业管理,这个“原配比新的好”的问题是无需要讨论的。从血统论上讲,原配正统!就如我们买完新车之后,喜欢在4S店做保养,每次更新或是更换零件时,总是在问:“是不是原厂原配?” 你喜欢用其他同档品牌厂家代工或高仿的零件吗?

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另外“小三如果被转正之后,会不会还有小四、小五出现?”之前有一个男性朋友如是说:如果一个男人能让小三转正,那么他一定有被另外的小四、小五攻破的可能。因为已经花了心,已尝试成功甜头的人永远抗不住新是欲望诱惑。我认同这话,不知道你们认同也否。

 

原配在目前之中国更能为大众所接受的最大原因是她的成本可控!!!(给大家出了一道题,能不能例举出可控N个理由?,我想,您一定有!)

 

为什么还要换原配物管公司?

说了那么多,为何还是有那么多小区换了原配?“因为缘份已经尽,所以不得不换!”理解万岁!理解万岁!理解万岁!重要的话讲三遍。)


话后语:

昨天接到一位还住在我之前服务过的一个住宅项目朋友的来电。说是遇到小区业主上她家门拉票,要求她在他们已经拟定的更换物业公司的咨询书上签名;其实她非常反感这类人的,平时也没看到他们为小区建设带来啥服务(志愿者中从未有这些人)。她非常担心:新换来的物业公司就一定好过现在的物业?物业费会不会同步涨价?现在这群人找来的新物业公司是不是有猫腻?如果新来的物业还没老物业做的好,怎么办?……她问我能不能签名? 我很难回答,因为现在这家物业公司的确在许多服务过程中还存在着不足之处,虽然一直努力在改善,但因各种因素的困惑进步比较慢,对此我当时也非常愧对业主。但从另外的角度上讲,有些业主的行为也过了。事物都是双向的,如果都是“你退我就进,我进你必须退”,那么,想做好事情的基础就在做之前被破坏了。当然,我已经在事外,当事人自己的决定才是关键。这是她们自己的事!

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